De uitdijing van de Randstad in oostelijke richting

Op naar het oosten

Sinds 2015 wordt er weer meer verhuisd in Nederland dan in de eerste helft van het decennium, toen sprake was van een crisis op de woningmarkt. Verreweg de meeste verhuizingen vinden plaats over korte afstand, binnen de eigen regio of zelfs gemeente. Maar er wordt ook steeds meer verhuisd vanuit de Randstad naar overig Nederland. Kijken we naar het oosten (de provincies Gelderland en Overijssel), dan is duidelijk een stijgende lijn te zien van verhuisde huishoudens vanuit de Randstad. Ook in 2018 nam deze stroom nog verder toe ten opzicht van 2017, terwijl het totaal aan verhuizingen in de Randstad zelf weer afnam.

Het gaat hier om (hoofden van) huishoudens die op 31 december op een ander adres wonen dan op 31 december van het jaar ervoor.

Verhuisde huishoudens tussen de Randstad en ‘het oosten’

De omgekeerde stroom, van Gelderland en Overijssel naar de Randstad, is de laatste zes jaar tamelijk constant van omvang.

Toegenomen suburbanisatie

De toegenomen stroom uit de Randstad naar het oosten kan niet los worden gezien van de veranderende verhoudingen binnen de Randstad zelf. In 2016-2018 is de positie van een aantal steden binnen de Randstad veranderd ten opzicht van de jaren ervoor. Amsterdam verliest nu per saldo huishoudens aan de rest van de Randstad. Suburbane plaatsen als Almere, Alphen aan den Rijn en sommige andere gemeenten in het Groene Hart kennen nu (weer) een per saldo instroom binnen de Randstad.

Verhuisbalans verhuisde huishoudens met/binnen de Randstad
Verhuisbalans verhuisde huishoudens binnen Nederland

De steden in de Randstad oefenen nog wel een grote aantrekkingskracht uit op de rest van Nederland (buiten de Randstad). Ook de steden in Gelderland en Overijssel kennen een per saldo instroom van huishoudens uit de rest van Nederland. Voorts is de instroom uit het buitenland recent sterk toegenomen (hier niet weergegeven).

De populariteit van de steden (met name Amsterdam) en het daarbij achterblijvende woningaanbod leidt tot stijgende prijzen. Het is dan ook niet verwonderlijk dat huishoudens in de Randstad op zoek naar meer vierkante meters voor een redelijke prijs uitwijken naar omliggende gemeenten, alwaar ze op hun beurt ook weer bijdragen aan stijgende prijzen.

Vooral naar aangrenzende regio’s

De ‘overloop’ naar aangrenzende regio’s buiten de Randstad ligt in het verlengde van bovengenoemde ontwikkeling. Inderdaad blijken het vooral de aan de Randstad grenzende regio’s Food Valley en Rivierenland te zijn waar de vestigingsstroom uit de Randstad is gegroeid, zowel in aantal als in aandeel. In deze beide regio’s is nu ongeveer 15% van de binnenlandse instroom, inclusief die uit de eigen gemeenten, afkomstig uit de Randstad.

In verder naar het oosten gelegen regio’s was de toename geringer. In absolute zin is er wel vrijwel overal sprake van toegenomen instroom uit de Randstad, maar omdat ook de lokale dynamiek toenam, is het aandeel van de Randstad daarin niet overal toegenomen.

Profiel van de vestigers

De stromen van en naar de Randstad zijn heel verschillend van aard. Een saldo (vestigers minus vertrekkers) zegt dan ook niet zo veel over wat er werkelijk aan de hand is. In de betrekkelijk constante stroom naar de Randstad zijn vooral jongeren en ‘oudere jongeren’ (twintigers) sterk vertegenwoordigd. De achtergrond van deze stroom moeten we vooral zoeken in redenen van studie of werk. De stroom jongeren in de studentenleeftijd (tot 23 jaar) is iets afgenomen, hetgeen te maken kan hebben met veranderingen in de studiefinanciering. Op iets latere leeftijd vertrekken ze alsnog.

Verhuisde huishoudens naar leeftijd hoofd huishouden

De toegenomen stroom uit de Randstad naar het oosten bestaat steeds meer uit dertigplussers, onder wie ook 45-plussers en zestigplussers. Veel meer dan bij de vertrekkers moeten we de achtergrond hiervan in woonmotieven zoeken. Dat werkt ook door in de druk op de woningmarkt. Terwijl de vertrekkende jongeren onder de 23 jaar meestal geen woning achterlaten, zijn de dertigplussers uit de Randstad wel naar een (grotere) woning op zoek.

De leeftijden van de recent verhuisden verschillen overigens per bestemming. De studentensteden Nijmegen en Enschede trekken vooral jongeren, ook uit de Randstad. Arnhem en Zwolle trekken daarnaast ook veel ‘oudere jongeren’ (tot 45 jaar). Vestigers uit de Randstad in landelijke regio’s zijn juist wat ouder. De Achterhoek bijvoorbeeld trekt steeds meer zestigplussers uit de Randstad. Die stroom is niet groot, maar wel heel specifiek.

Betrokken woningen

Over het algemeen treffen we vestigers uit de Randstad vaker in particuliere huurwoningen en koopwoningen aan en minder vaak in corporatiewoningen dan huishoudens die binnen de eigen regio verhuizen. Ook over het algemeen kan worden geconstateerd dat de het aantal verhuizingen naar corporatiewoningen sinds 2010 min of meer gelijk is gebleven, terwijl het aantal verhuizingen naar de beide andere segmenten is toegenomen.

Mediane WOZ-waarde van in de periode 2016-2018 gekochte woningen

Kijken we nu naar de kopers uit de Randstad, dan blijken die in vrijwel alle tien de onderscheiden regio’s duurdere (en ook grotere) woningen te hebben betrokken dan kopers afkomstig uit de regio zelf. Het verschil is het grootst in de Achterhoek,  Noord-Veluwe en landelijk Twente. In deze regio’s gaat het om tienduizenden euro’s verschil. Dit zijn ook de regio’s waar de vestigers uit de Randstad wat ouder zijn. Het beeld dringt zich op van pensionado’s die zich met de opbrengst van hun huis in de Randstad wel het een en ander kunnen veroorloven. In stedelijk Twente is het verschil nihil.

Bedreiging of kans?

Een zorg die in sommige regio’s leeft is dat ‘overlopers’ uit de Randstad met lokale woningzoekenden concurreren om het (schaarse) woningaanbod. Of dit zo is, hangt onder meer af van de lokale woningmarkt en de aard van de instroom. De kans dat woningzoekenden uit de diverse herkomstgebieden elkaar in de weg zitten is groot als ze qua leeftijd sterk op elkaar lijken. Dit is bijvoorbeeld in Rivierenland het geval, waar zowel uit de eigen regio als uit de Randstad vooral huishoudens in de middenleeftijden (30-45 jaar) verhuizen en waar de instroom uit de Randstad substantieel is toegenomen. Steden als Zwolle en Arnhem trekken ook veel twintigers en dertigers uit de Randstad, die kunnen bijdragen aan draagvlak voor typisch grootstedelijke voorzieningen. En dan zijn er ook regio’s, zoals landelijk Twente, Noord-Veluwe of de Achterhoek, waar de vestigers uit de Randstad een andere leeftijdsverdeling hebben dan de vestigers uit de eigen regio en waar ze op de woningmarkt deels in andere segmenten actief zijn. In plaats van als bedreigend kan dit juist als kansrijk worden opgevat.

Voor de toekomst spreken we de verwachting uit dat het woningaanbod binnen de Randstad voorlopig tekort schiet om aan de vraag te voldoen. Dit geldt zowel kwantitatief als kwalitatief (veel kleine appartementen, ook in de nieuwbouw). We moeten dan ook niet verbaasd zijn als de overloop uit de Randstad aanhoudt of nog toeneemt, zowel richting het oosten als naar andere delen van Nederland.